[똑똑하게 사는 생활법률 상식] <58> 주택임대차 계약 시 유의사항
[똑똑하게 사는 생활법률 상식] <58> 주택임대차 계약 시 유의사항
  • 국토일보
  • 승인 2016.08.08 08:40
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박신호 변호사 / 법무법인 열림

 
똑똑하게 사는 생활법률 상식

결혼, 부동산 거래, 금전 대차 등 우리의 일상생활은 모두 법률과 밀접하게 연관돼 있고 법을 잘 모르면 살아가면서 손해를 보기 쉽습니다.  이에 本報는 알아두면 많은 도움이 되는 법률상식들을 담은 ‘똑똑하게 사는 생활법률 상식’ 코너를 신설, 매주 게재합니다.
칼럼니스트 박신호 변호사는 법무법인 열림의 대표변호사이자 아주대학교 법학전문대학원의 겸임교수로 상속, 이혼, 부동산 등의 다양한 생활법률문제에 대한 전문가로 활약하고 있습니다.
박신호 변호사 / 법무법인 열림 / legallife@naver.com 

■ 주택임대차 계약 시 유의사항

주택임대차 계약 시 ‘부동산등기부등본’ 꼼꼼히 살펴야
대항력 및 우선변제권 요건 제대로 갖춰야 권리보호 가능

수많은 계약 중에서 일반인이 가장 많이 접하는 계약이 바로 부동산 매매와 임대차일 것인데, 사람이 살아가기 위한 필수요소가 의·식·주인 것을 고려하면 이것은 당연한 일일지도 모른다.

임대차란 일방 당사자가 상대방 당사자에게 임대차의 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방 당사자는 이에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다. 주택임대차란 임대차의 목적물이 주택인 경우를 말하고 상가임대차란 임대차의 목적물이 상가인 경우를 말한다.

흔히 “세를 놓는다”, “세를 얻는다.”라는 말을 많이 사용하는데, 여기에서 세를 놓는 사람을 법률적으로는 ‘임대인’이라고 하고 세를 얻는 사람을 ‘임차인’이라고 한다.

또한 임대차라고 하면 보증금만 내고 월세가 없는 전세계약과 보증금 외에도 월세가 있는 월세계약이 모두 포함된 것으로 생각하는 경우가 많지만, 법적으로는 임대차계약은 채권계약이고 전세권이 설정된 전세계약은 물권계약이어서, 전세는 임대차가 아니다. 다만, 전세계약의 경우에도 등기부상 전세권 설정을 하지 않은 경우에는 이를 ‘채권적 전세’라고 해 이는 채권계약이므로 사실상 임대차와 동일한 법적 취급을 받게 된다.

주택 임대차 계약을 할 때에는 해당 주택이 살기에 편한가도 중요한 문제이겠지만, 보증금이 워낙에 고액인 경우가 많다보니 무엇보다도 보증금을 나중에 잘 돌려받을 수 있는가 하는 점이 중요한 고려요소가 된다.

따라서 임대차 계약의 당사자가 해당 주택의 소유자가 맞는지를 먼저 확인해야 하는데, 부동산의 소유권은 등기부 등본으로 공시되므로, 해당 주택의 등기부 등본을 발급받아서 확인을 해야 하며, 이 등기부 등본은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급받을 수 있다.

만약 주택의 소유자가 외국에 거주하는 등으로 대리인이 계약을 체결한다면 소유자의 위임장과 인감증명서를 받고 전화통화 등으로 그 소유자가 본인이 맞는지를 확인해 보아야 한다.

다음으로 주택의 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법인 주택임대차보호법의 내용을 잘 알고 계약을 체결하는 것이 좋은데, 그 중에서 가장 중요한 부분은 대항력과 우선변제권에 관한 부분이다.

‘대항력’이란 주택의 소유자가 매매나 경매 등의 사유로 변동되더라도 보증금을 다 돌려받을 때까지 주택을 비워주지 않고 계속해 거주할 수 있는 권리를 말하며, ‘우선변제권’이란 주택이 경매나 공매가 될 경우에 다른 채권자들보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말한다.

‘대항력’은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하는 것이고, ‘우선변제권’은 대항력의 요건을 모두 갖추고 여기에 더해서 임대차계약서에 확정일자를 받는 세 가지 요건을 모두 갖춘 다음 날 발생하는 것인데, ‘대항력’은 임차인이 최선순위 권리자인 경우에만 발생한다는 것을 유의할 필요가 있다.

따라서 임대차 계약 전에 해당 주택의 등기부 등본 상 소유자 외에 아무런 권리자가 나와 있지 않은 경우에만 대항력의 보호가 가능한데, 여기서 다른 권리자란 압류권자·가압류권자·저당권자·가등기권자·가처분권자 등 해당 주택에 어떠한 이해관계를 가지고 권리를 행사할 수 있는 사람을 말하며, 등기부의 기재로 확인할 수 있다. 이외에도 등기부에 나와 있지 않은 임차권자를 확인하기 위해서는 확정일자부를 열람해 보아야 한다.

대항력과 우선변제권의 공통요건인 주택의 인도란 말 그대로 주택을 넘겨받는 것을 말하며 현실적으로는 열쇠를 넘겨받고 이사를 하게되면 인도를 받는 것을 말하나 이의 입증을 위해서는 주민등록을 옮겨야 한다. 주민등록은 해당 주민센터에 가서 전입신고를 하면 되고, 우선변제권의 요건인 확정일자는 임대차계약을 체결한 후 그 계약서를 주민센터에 가지고 가서 확정일자를 받으면 된다.

선순위 권리자가 전혀 없어야만 발생하는 대항력과 달리 우선변제권은 선순위 권리자가 있어도 발생하나, 여기에서 ‘우선’이라는 의미는 후순위 권리자보다 우선한다는 의미여서 선순위 권리자가 경매나 공매 절차에서 배당을 받아간 후에 남은 금액에서 후순위 권리자보다 우선배당을 받는 것이므로 선순위 권리자가 있는 경우에는 주택의 가액과 선순위 권리자의 채권액을 비교해 보고 보증금이 안전한지를 판단해야 한다.

한편, 주택임대차보호법은 대항력과 우선변제권 이외에도 소액보증금에 대한 최우선변제권이라는 것을 인정하고 있어서 이 최우선변제권의 요건을 충족하는 경우에는 선순위 권리자가 있어도 이들을 제치고 최선순위 배당을 받을 수가 있게 된다.

‘최우선변제권’의 요건은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록이며, 다만 이러한 최우선변제권은 모든 임차인에게 발생하는 것이 아니고 지역별로 규정된 일정금액 이하의 소액보증금에 대해서 특정 금액 한도 내에서만 발생하는 것이며 이 기준은 주택임대차보호법 시행령에 의해 수시로 변동이 된다.

아울러, 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 상 최우선변제권의 요건을 따질 때 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 이른바 ‘환산보증금’을 기준으로 하지만, 주택의 경우에는 이러한 환산보증금이 아닌 순수 보증금을 기준으로 하므로 월세는 고려할 필요가 없다는 점도 참고 바란다.